Quand devez-vous refinancer un prêt hypothécaire à taux révisable ? | Hypothèques et conseils
La hausse des taux hypothécaires a ravivé l’intérêt pour les prêts à taux révisable. Ces prêts hypothécaires représentaient 12,8 % des montages en octobre 2022, selon la Mortgage Bankers Association, après avoir oscillé à 3 % pendant une grande partie de 2020 et 2021. Ils représentaient 6,3 % des montages en juillet 2023.
Bien que ce type de prêt hypothécaire puisse être attrayant pour les acheteurs de maison qui espèrent économiser de l’argent au départ, il peut coûter plus cher à long terme si vous ne faites pas attention.
Si vous avez un ARM ou si vous envisagez d’en obtenir un, vous voudrez peut-être envisager de le refinancer en un prêt hypothécaire à taux fixe. Voici pourquoi et quand penser à le faire.
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Pourquoi les ARM sont-ils attractifs ?
Des taux de lancement favorables à court terme peuvent faire des ARM une option attrayante pour certains acheteurs de maison.
Avec une hypothèque à taux fixe, votre taux d’intérêt reste le même pendant toute la durée de votre prêt. Cette prévisibilité et cette simplicité en font de loin le type de prêt hypothécaire le plus populaire.
Avec un ARM, votre taux d’intérêt reste fixe pendant une certaine période – généralement trois, cinq ou 10 ans – après quoi il passe à un taux variable qui s’ajuste tous les six ou 12 mois. Ceux-ci sont appelés ARM hybrides. Il existe également d’autres types d’ARM, tels que les ARM à intérêt uniquement et à option de paiement.
Ce que tous les ARM ont en commun, c’est une période initiale à taux fixe, puis une période plus longue à taux révisable. Cet arrangement transfère le risque de hausse des taux d’intérêt du prêteur à l’emprunteur. Mais pour certains propriétaires, ce risque en vaut la peine pour plusieurs raisons :
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Taux d’intérêt initiaux plus bas
Les ARM commencent avec des taux d’intérêt plus bas que les prêts hypothécaires à taux fixe.
Le taux moyen au 21 juillet 2023 pour un ARM 5/1 – un prêt avec une durée fixe de cinq ans puis un taux qui s’ajuste annuellement – était de 6,23%. Pendant ce temps, la moyenne des prêts hypothécaires à taux fixe sur 30 ans était de 7,31 %.
« Les ARM sont un excellent produit hypothécaire dans un environnement de taux en hausse », déclare Deb Klein, directrice de succursale chez Reliability in Lending chez Primary Residential Mortgage. « Cela crée la capacité pour les familles et les individus de s’offrir les maisons et les quartiers dans lesquels ils veulent vivre sans affecter considérablement la qualité de vie et le style de vie auxquels ils sont habitués. »
La qualification est plus facile
Les ARM sont généralement plus faciles à obtenir que les prêts à taux fixe car les taux d’intérêt et les mensualités sont plus faibles.
La flexibilité
Si vous n’êtes pas certain de votre avenir, la période fixe sur un ARM peut être suffisamment courte pour vous donner la flexibilité dont vous avez besoin. Par exemple, beaucoup de choses peuvent se produire en cinq ans. Si vous décidez de déménager ou si les taux d’intérêt baissent, vous pouvez profiter du taux inférieur et des mensualités tout en ayant la possibilité de refinancer ou de vendre avant le début de la période de taux révisable moins prévisible. Cela est particulièrement vrai si vous prévoyez de rester dans la maison moins longtemps que la durée fixe du prêt.
Pouvez-vous refinancer un ARM en un prêt hypothécaire fixe ?
Les ARM peuvent être attrayants dès le départ, mais « le faste des paiements inférieurs peut soudainement perdre son glamour après la fin de la période de grâce et une nouvelle période de paiements plus élevés commence », déclare Jodi Hall, président de Nationwide Mortgage Bankers.
Les propriétaires peuvent refinancer leur ARM en une hypothèque à taux fixe à tout moment. Dans le bon scénario, vous pourriez obtenir un taux d’intérêt à peu près identique ou même inférieur à celui que vous payez actuellement.
Le refinancement en un prêt hypothécaire à taux fixe « offre une stabilité sous la forme de dépenses fixes, ce qui permet aux individus de se sentir plus en sécurité avec des changements dans la planification personnelle, comme la retraite », a déclaré Klein.
Même si votre nouveau taux est légèrement plus élevé, le refinancement en prêt hypothécaire à taux fixe sera moins risqué à long terme. Mais selon la situation, il y a quelques inconvénients potentiels à considérer :
Frais de clôture
Chaque fois que vous contractez un prêt hypothécaire, qu’il s’agisse d’un prêt d’achat ou d’un prêt de refinancement, vous devrez payer des frais de clôture. Ceux-ci peuvent s’élever à 2% à 6% du montant du prêt.
Dans de nombreux cas, vous pouvez soit payer ces frais à l’avance, soit les intégrer au nouveau prêt.
Les intégrer au nouveau prêt peut sembler une bonne idée, surtout si vous n’avez pas beaucoup d’argent en main. Mais sur 30 ans, 10 000 $ de frais de clôture avec un taux d’intérêt de 5 % finiront par vous coûter 19 326 $.
Risque de taux d’intérêt
Bien que vous ayez peut-être obtenu un ARM avec le plan de refinancement avant la fin de votre période fixe, un refinancement ARM peut augmenter vos coûts si les taux d’intérêt ont bondi depuis que vous avez contracté le prêt.
Si les taux ont considérablement augmenté, cela pourrait même rendre votre nouveau prêt inabordable, auquel cas vous pourriez vous sentir obligé de conserver l’ARM.
La doublure argentée dans ce scénario est que les prêteurs limitent dans quelle mesure ils peuvent augmenter un taux d’intérêt au cours de chaque période d’ajustement et dans l’ensemble. Cela signifie que vous ne devrez peut-être pas payer immédiatement le taux actuel du marché.
Pourtant, cela vous donne moins de flexibilité et peut vous faire sentir impuissant face à votre situation.
Pénalité pour remboursement anticipé
Certains ARM peuvent être assortis d’une pénalité pour remboursement anticipé qui entre en vigueur si vous refinancez votre prêt ou vendez votre maison dans les trois à cinq ans. La pénalité peut être un montant fixe – comme six mois d’intérêts – ou un pourcentage de votre solde principal.
Ces frais, qui peuvent coûter des milliers de dollars, s’ajouteront à vos frais de clôture du nouveau prêt.
Si vous envisagez de demander un ARM, faites attention à une telle pénalité. Et si vous envisagez de refinancer, revoyez votre contrat de prêt pour cela.
Quel est le bon moment pour refinancer un prêt hypothécaire à taux révisable ?
Comme pour toute décision financière importante, tenez compte à la fois des avantages et des inconvénients. Dans cet esprit, voici quelques situations où il pourrait être judicieux de refinancer votre ARM :
- Votre pointage de crédit est en bon état. Si votre pointage de crédit est aussi bon ou meilleur que lorsque vous avez contracté le prêt, vous aurez de meilleures chances d’obtenir un taux d’intérêt comparable ou même inférieur à celui que vous payez actuellement. Et dans un environnement de hausse des taux d’intérêt avec peu de possibilité de baisser votre taux, cela peut toujours vous aider à maximiser vos économies sur le nouveau prêt.
- Vous prévoyez de rester longtemps dans la maison. Si vous approchez de la fin de votre période fixe et que vous ne prévoyez de rester dans la maison que pendant un ou deux ans, les frais de clôture du refinancement peuvent l’emporter sur l’augmentation de votre paiement mensuel si votre taux s’ajuste à la hausse. Mais si vous ne prévoyez pas de déménager dans les prochaines années, cela peut valoir la peine de bloquer un taux d’intérêt fixe, surtout si les conditions économiques semblent troubles.
- Vous pouvez vous permettre les frais de clôture. Il est généralement préférable de payer les frais de clôture de sa poche plutôt que de les intégrer au nouveau prêt. Si vous pouvez vous le permettre sans mettre en péril votre fonds d’urgence et que vous prévoyez de rester dans la maison pendant plusieurs années, cela peut en valoir la peine.
- Vous avez d’autres objectifs financiers. Si vous envisagez un refinancement en espèces pour consolider vos dettes, payer des rénovations domiciliaires ou atteindre d’autres objectifs financiers, passer à un taux d’intérêt fixe en même temps vous permet d’atteindre deux objectifs à la fois.
- Les taux d’intérêt devraient augmenter considérablement. Si les taux d’intérêt sont déjà à la hausse, vous voudrez peut-être bloquer un taux fixe plus tôt que tard. C’est le cas même si vous n’approchez pas de la fin de votre période fixe. Faites des recherches sur la direction que prennent les taux d’intérêt et sur ce que les experts disent de leur trajectoire pour décider.
- Vous êtes prêt pour plus de sécurité. Même si les taux d’intérêt augmentent, l’avenir du marché est imprévisible. « Si les taux baissent à l’avenir, vous aurez refinancé pour rien », dit Hall, « mais s’ils augmentent, vous aurez peut-être économisé des dizaines de milliers de dollars. » Si vous préférez avoir la prévisibilité d’un paiement mensuel fixe au lieu de la possibilité d’un paiement inférieur à l’avenir, le refinancement peut vous donner cette tranquillité d’esprit.
