Modifications de la structure des frais hypothécaires : comprendre les changements LLPA 2023 | Prêts hypothécaires et conseils

Une nouvelle règle fédérale visant à améliorer l’accessibilité des prêts hypothécaires pourrait entraîner une hausse des prix pour les acheteurs disposant d’un bon crédit tout en facilitant la voie aux emprunteurs plus risqués.

Depuis mai 2023, les prêts hypothécaires accordés à l’Agence fédérale de financement du logement ont été confrontés à des modifications de leurs ajustements de prix au niveau des prêts. Ces changements affectent les prêts hypothécaires conventionnels et les prêts de refinancement achetés par Fannie Mae et Freddie Mac, ajustant les taux d’intérêt hypothécaires conventionnels à la hausse pour certains acheteurs et à la baisse pour d’autres.

Les ajustements de prix au niveau des prêts, ou LLPA, sont des frais d’ajustement de prix basés sur le risque. Ces frais hypothécaires sont liés à une série de facteurs, notamment votre pointage de crédit, votre ratio prêt/valeur et le type de prêt hypothécaire. Les prêteurs utilisent généralement les LLPA pour déterminer votre taux d’intérêt hypothécaire.

Les frais LLPA représentent un pourcentage du montant de votre prêt. Par exemple, si votre prêt hypothécaire est de 300 000 $ et que votre LLPA est de 1 %, vous paierez des frais de 3 000 $. Ces frais peuvent être intégrés à vos frais de clôture ou inclus dans le taux d’intérêt de votre prêt.

« Lorsque vous demandez un prêt, la LLPA détermine vos taux d’intérêt », explique Dave Krichmar, banquier hypothécaire à Houston. « Vos points de réduction ou le coût de votre tarif augmenteront ou diminueront en fonction du LLPA. »

Les changements apportés aux LLPA comprenaient l’ajout de niveaux de crédit plus élevés et de LLPA plus faibles pour les acheteurs de maison effectuant de faibles acomptes. Alors qu’un score FICO de 740 ou plus pouvait auparavant vous offrir le meilleur taux hypothécaire, vous avez désormais besoin d’un score de 780 ou plus pour obtenir les taux les plus bas. Les LLPA diminuent également dans tous les niveaux de crédit pour les acheteurs de maison avec un acompte inférieur à 5 %.

Pour un acheteur très qualifié avec une excellente cote de crédit et un acompte de 20 %, les frais LLPA ont diminué de 0,125 %. À l’autre extrémité du spectre, un emprunteur au crédit équitable avec une mise de fonds de 3 % a des frais inférieurs de 1,25 %. Mais l’acheteur du milieu avec un bon crédit et une baisse de 10 % fait face à une augmentation de 0,25 %.

Les LLPA ont diminué dans tous les niveaux de crédit pour les acheteurs de maison dont la mise de fonds est inférieure à 5 %. Fannie Mae a cité le soutien croissant aux emprunteurs historiquement mal desservis comme raison des changements apportés au cadre LLPA.

Krichmar affirme que ce changement soulage la pression sur les acheteurs de maison qui versent une mise de fonds minimale, quel que soit leur pointage de crédit.

Alors que les LLPA ont diminué pour les acheteurs de maison ayant des niveaux de crédit inférieurs et ceux avec des mises de fonds inférieures, ils ont augmenté pour certains acheteurs de maison ayant un bon crédit, poussant les taux d’intérêt à la hausse pour les personnes concernées. Néanmoins, les acheteurs de maison ayant des cotes de crédit et des acomptes plus élevés auront probablement un LLPA – et un taux d’intérêt correspondant – inférieurs à ceux ayant des cotes de crédit et des acomptes inférieurs.

Par exemple, un acheteur avec une cote de crédit de 740 et une mise de fonds de 20 % aura une LLPA de 0,875 %, tandis qu’un acheteur avec une cote de crédit de 640 et une mise de fonds de 3 % aura une LLPA de 1,5 %.

Un autre ajustement récent des LLPA est entré en vigueur le 1er décembre 2022, accordant des dispenses de LLPA aux emprunteurs éligibles. Il n’y a pas de frais LLPA pour les acheteurs d’une première maison dont le revenu est égal ou inférieur au revenu médian de la région, les prêts privilégiés HFA et les prêts Duty to Serve.

Si vous êtes un acheteur de maison et que vous faites face aux changements apportés aux LLPA, Krichmar recommande d’envisager davantage de scénarios hypothécaires que vous n’auriez pu en avoir dans le passé. Par exemple, vous pouvez calculer les montants d’une mise de fonds supérieure à 20 % ou affiner votre crédit pour obtenir les meilleurs taux. Vous pouvez également envisager des options de mise de fonds peu élevées pour voir comment cela affecte votre taux d’intérêt hypothécaire et le coût d’achat de points de réduction.

« Maintenant plus que jamais, assurez-vous de demander plusieurs options hypothécaires afin de voir la différence », explique Krichmar.

Disons que vous achetez une maison de 300 000 $ avec un prêt hypothécaire conventionnel. Si vous avez un pointage de crédit de 780 ou plus et que vous déposez 25 % ou plus, vous ne paierez pas de frais LLPA. Mais si votre pointage de crédit et votre acompte sont légèrement inférieurs – 760 et 20 % d’acompte – vos frais LLPA sont de 0,625 %. Sur un prêt hypothécaire de 300 000 $, cela représente des frais de 1 875 $.

Mais un acompte plus important ne signifie pas toujours un LLPA inférieur. Ces frais ont tendance à baisser car l’assurance hypothécaire privée, qui entre en vigueur si vous versez moins de 20 %, réduit le risque. Et il y a une autre baisse si vous versez moins de 5 %.

Si vous êtes un acheteur de maison et que vous faites face aux changements apportés aux LLPA, Krichmar recommande d’envisager davantage de scénarios hypothécaires que vous n’auriez pu en avoir dans le passé. Par exemple, vous pouvez calculer une mise de fonds de plus de 20 % ou affiner votre crédit pour obtenir les meilleurs taux. Vous pouvez également envisager des options de mise de fonds peu élevées pour voir comment cela affecte votre taux d’intérêt hypothécaire et le coût d’achat de points de réduction.

Considérez quelques-unes des façons dont vous pouvez minimiser vos frais LLPA :

« Maintenant plus que jamais, assurez-vous de demander plusieurs options hypothécaires afin de voir la différence », explique Krichmar.